Durante cinco años operé propiedades en Airbnb como Superhost. Hoy ya no lo hago, y la razón es exactamente el tema de este artículo: hice los números con la nueva carga fiscal y la balanza, para mi caso, se inclinó. No te voy a decir qué hacer con tu propiedad. Te voy a dar los números reales para que tú decidas según tu propio umbral de rentabilidad.
Lo que cambió en 2026
El cambio grande no es un impuesto nuevo. Es que ahora se cobra solo.
A partir de 2026, las plataformas como Airbnb, Vrbo y Booking comienzan a retener y reportar automáticamente a Hacienda. Antes, el ingreso solo era visible si el propietario lo declaraba. Ahora la plataforma entrega tus datos y montos directamente a la administración tributaria. Asume que todo lo que entra por la plataforma será cruzado con tu registro de contribuyente.
Los costos reales de operar corto plazo (menos de 30 días)
Estos son los rubros que debes restar antes de hablar de rentabilidad:
- Retención del 12,75% sobre el ingreso bruto del alquiler de corto plazo.
- Registro ante el ICT (Instituto Costarricense de Turismo) bajo la Ley 9742. Es obligatorio.
- Patente municipal en la municipalidad donde está la propiedad.
- IVA del 13% que comúnmente aplica al hospedaje de corto plazo.
- Facturación electrónica obligatoria. No emitirla puede generar multas desde aproximadamente 2.000 dólares.
- Costos de gestión: limpieza entre huéspedes, reposición, mantenimiento acelerado por la rotación, comisión de plataforma.
La diferencia clave: largo plazo
Aquí está el dato que cambia toda la matemática.
Los alquileres residenciales por más de 30 días normalmente están exentos de IVA y de la retención del 12,75%, siempre que se manejen como arrendamiento de vivienda y no bajo un esquema de facturación de hospedaje. Eso no significa que estén libres de impuestos (el ingreso por alquiler se declara), pero la estructura de costos es notablemente más simple y predecible.
Corto plazo: ingreso por noche más alto, ocupación variable, carga fiscal y operativa pesada. Largo plazo: ingreso mensual más bajo y estable, mucha menos fricción fiscal y operativa.
El número que tu proyección no te muestra
Después de cinco años operando, esto es lo que aprendí y que ninguna calculadora de ingresos te dice: la ocupación real casi nunca es la ocupación proyectada. Los meses bajos existen. La rotación desgasta la propiedad más rápido de lo que crees. Y el tiempo que inviertes gestionando tiene un valor que rara vez metes en la ecuación.
Entonces, ¿corto o largo plazo?
Depende de tu umbral. Si un retorno del 5% anual sobre tu inversión te satisface, el largo plazo bien gestionado probablemente te lo da con mucha menos complejidad. Si necesitas un 15% o 20% para que la inversión tenga sentido, el corto plazo puede llegar ahí, pero solo si la ubicación, la ocupación y la gestión se alinean, y si aceptas la carga fiscal y operativa que viene con eso.
Los números son claros. La decisión es tuya.
Si quieres que revisemos juntos el caso específico de tu propiedad en el corredor de la Ruta 27 (Escazú, Santa Ana, Lindora), conversemos. He estado en ambos lados de esta ecuación.